Sprzedaż mieszkania z biurem nieruchomości w założeniu powinna być świetnym rozwiązaniem: nie martwisz się formalnościami, nie zajmujesz się odbieraniem mnóstwa dziwnych telefonów, dobrze na takiej transakcji zarabiasz. Ale to tylko jedna strona medalu.
Dlaczego warto sprzedawać mieszkania z biurem nieruchomości?
Na wstępie zaznaczmy, że cały czas będziemy mieli na myśli dobrze działające i uczciwe biura nieruchomości. Choć pośrednicy ostatnio są oceniani raczej nisko, to wciąż sporo jest biur pośrednictwa, które naprawdę stają na wysokości zadania – z innymi w ogóle nie warto współpracować.
- Szybkie dotarcie do klientów. Biuro nieruchomości, które działa na rynku już jakiś czas, ma własną bazę klientów – dość zresztą zróżnicowaną, ponieważ są tam i osoby szukające mieszkania dla siebie, i rodzice kupujący mieszkania dzieciom wyjeżdżającym na studia, ale też flipperzy i typowi handlarze. Dość powiedzieć, że relatywnie często udaje się do nich dotrzeć z nowymi ofertami i wtedy cała transakcja może zostać domknięta w tydzień – znacznie szybciej niż bez pomocy biura.
- Atrakcyjna oferta. Sporą część pracy pośredników stanowi atrakcyjna prezentacja oferty. Może chodzić tylko o odpowiednio przygotowane zdjęcia i konkretny opis, ale czasem w grę wchodzi też home staging, który organizują agenci lub przeprowadzanie oględzin w imieniu sprzedającego. Jako że pośrednicy mają zwykle dryg marketingowy, pozwala to utrzymać wysoką cenę sprzedanego mieszkania.
Jednym słowem, sprzedając mieszkanie z biurem nieruchomości, zabezpieczasz się od strony formalnej.
- Pomoc w formalnościach. Choć od strony prawnej zadaniem pośrednika jest jedynie skontaktować sprzedającego z kupującym, to możesz liczyć na to, że agent nieruchomości będzie załatwiał za Ciebie te formalności, do których możesz go upoważnić: pobierze dokumenty z ksiąg, różne potwierdzenia ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych itd. Jednym słowem, sprzedając mieszkanie z biurem nieruchomości, zabezpieczasz się od strony formalnej.
- Bezpieczeństwo transakcji. Choć zwykle o obowiązkowym ubezpieczeniu OC pośredników nieruchomości mówi się w kontekście wprowadzenia w błąd sprzedających, to tak naprawdę polisa chroni też sprzedających. Jeżeli sprzedajesz mieszkanie z biurem nieruchomości, to właśnie agent będzie odpowiadał za swoje pomyłki.
Warto też na marginesie wspomnieć o pewnym dodatkowym atucie. Otóż jeśli zdecydujesz się na sprzedaż mieszkania z biurem nieruchomości, to właśnie obowiązkiem biura będzie odpowiednia promocja oferty. Nie płacisz wtedy za przedłużanie ogłoszeń w dobrych serwisach i podobne wydatki. No, wiadomo, że płacisz, ale to już element stały prowizji, a tak musiałbyś ten koszt – dość czasem wysoki – ponieść sam. To zresztą jeden z tych argumentów, które przemawiają za umowami na wyłączność. Jeśli dodasz mieszkanie do paru biur nieruchomości, to żadne z nich nie będzie szczególnie zmotywowane do uczciwej promocji.
Sporą część pracy pośredników stanowi atrakcyjna prezentacja oferty.
Profesjonalne biuro nieruchomości – jakie jest ryzyko?
Jeśli się dobrze ustawisz z profesjonalnym biurem nieruchomości, to na dobrą sprawę kupującego możesz zobaczyć po raz pierwszy na podpisaniu aktu notarialnego, a wcześniej wszystkim zajmą się pośrednicy. Z przyczyn praktycznych to często samo w sobie jest wielką zaletą, ale nie można zapominać również o pewnych wadach sprzedaży mieszkania z biurem nieruchomości.
- Przede wszystkim w ostatnich latach ta współpraca stała się trudniejsza. Pojawiły się znowu biura, które nie robią w zasadzie nic poza skasowaniem prowizji, a zepsuty rynek sprawił, że agenci często są pozbawieni swobody działania: coraz mniej umów na wyłączność i coraz częstsze przerzucanie prowizji tylko na kupującego sprawiły paradoksalnie, że sprzedaż mieszkania z biurem nieruchomości stała się wyraźnie trudniejsza.
- Tak naprawdę nigdy też nie masz całkowitej pewności, w jaki sposób pośrednicy dbają o Twoje interesy, jak prezentują mieszkanie, jaki zakres kwot do negocjacji podają. Owszem, to profesjonaliści, którzy wiele rzeczy z Tobą uzgadniają, ale może trochę brakować Ci tego pola manewru, jakie zawsze masz przy samodzielnej sprzedaży. To, jak duży to problem, będzie zależało od profesjonalizmu pośrednika.
- Nawet jeśli – idąc śladem większości sprzedających – zażądasz zerowej prowizji dla siebie, a przerzucenia jej w całości na kupującego, musisz liczyć się z tym, że taki ruch zostanie źle odebrany. Jeżeli natomiast zgodzisz się na opłacenie swojej części prowizji, to w tym momencie ponosisz koszt, którego po prostu nie ma przy samodzielnej sprzedaży. Niewysoki koszt, ale jednak możesz uznać to za wadę.
Najpoważniejszym argumentem przeciwko biuru nieruchomości jest to, że na rynku, którego nie znasz, często będziesz mieć problem z wyborem pewnego pośrednika. Na to niestety nie ma żadnej pewnej recepty. Nie możesz za bardzo ufać opiniom o biurze znalezionym w sieci, a to, że któryś agent pomógł Twoim znajomym, też nie zawsze automatycznie oznacza, że będzie tak samo pomocny w Twojej transakcji.
Czy warto skorzystać z pomocy pośredników podczas sprzedaży mieszkania?
Trudno jest odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie o to, czy w przypadku sprzedaży mieszkania z biurem nieruchomości przeważają zalety, czy wady. Byłoby to bardzo proste, gdybyś miał pewność, że pośrednicy są uczciwi i odpowiednio reprezentują Twoje interesy. Wtedy transakcja prowadzona przez biuro będzie niezbyt droga, a dużo sprawniejsza, szybsza i bezpieczniejsza również dla Ciebie. Gwarancji co do jakości obsługi jednak mieć nie możesz i dlatego nie można też z góry założyć, że zalety są przeważające.
Generalnie, jeśli masz do sprzedania atrakcyjne mieszkanie w dobrej okolicy za rozsądne pieniądze, a po drodze nie ma przeszkód formalnych, to na współpracy z biurem zyskasz relatywnie niewiele. Im jednak mieszkanie droższe w stosunku do faktycznej wartości, tym bardziej opłacalne może się okazać wsparcie profesjonalnych pośredników.
Byłoby to bardzo proste, gdybyś miał pewność, że pośrednicy są uczciwi i odpowiednio reprezentują Twoje interesy.
To samo będzie dotyczyło mieszkań, które mają galimatias w KW. Wszystkie te problemy daje się naprostować, ale jest to na tyle skomplikowane, że mało kto ma ochotę na samodzielną walkę z formalnościami. Wtedy pomoc biura nieruchomości będzie naprawdę przydatna i warto poświęcić pewną kwotę na prowizję, żeby ktoś inny zajął się poważnymi problemami.