Decyzja o posiadaniu własnego mieszkania należy do najważniejszych w życiu, a wybór formy zakupu zależy od wielu czynników. Zarówno rynek pierwotny mieszkań, oferujący mieszkania w stanie deweloperskim oraz pod klucz, jak i rynek wtórny posiadają swoje zalety i wady. Dziś skupimy się na pytaniach, jakie warto zadać właścicielowi mieszkania z rynku wtórnego!
Rynek pierwotny czy wtórny? Na decyzję zazwyczaj wpływa czynnik ekonomiczny, a także odległość do miejsca pracy i do szkoły. Mieszkanie deweloperskie jest z reguły droższe, jednak efekt nowości sprawia, że przez dłuższy czas nie wymaga ono remontu i wymiany urządzeń. Jeśli ktoś dysponuje mniejszą sumą pieniędzy, a jednocześnie potrzebuje mieszkania od zaraz, wybiera rynek wtórny. Wybór jest bardzo zróżnicowany, a ewentualne remonty można rozłożyć w czasie.
Zakup mieszkań na rynku wtórnym cieszy się dużą popularnością. Jeśli jednak zalety tej opcji skłonią kogoś do zainteresowania się mieszkaniem z drugiej ręki”, to dobrze jest wiedzieć, na co należy zwrócić uwagę przed zakupem oraz o co ewentualnie zapytać dotychczasowego właściciela. Oto kilka pytań, na które właściciel powinien odpowiedzieć:
1. Dlaczego właściciel chce się pozbyć mieszkania?
Przyczyny, dla których mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, mogą być wiarygodne, albo budzić uzasadnione podejrzenia. Jeśli ktoś zamienia mieszkanie na większe względnie na mniejsze, albo zmienia miejsce pracy i zamieszkania, sprawa wygląda jak najbardziej prawdopodobnie. Kiedy jednak mieszkanie, które zdaniem właściciela, posiada same zalety, ma być sprzedane, to może na przykład generuje bardzo wysokie koszty utrzymania.
2. Jaki jest faktyczny stan prawny mieszkania?
Należy poprosić właściciela o dokumenty, które potwierdzają jego pełne prawo do wystawionego na sprzedaż mieszkania. Bez aktu notarialnego o zakupie lub darowiźnie względnie postanowienia sądu o nabyciu spadku, dalsze rozmowy są bezprzedmiotowe. Bardzo ważną rzeczą jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Ten dokument przedstawia stan prawny nieruchomości i zawiera wszelkie informacje dotyczące właściciela, prawa osób trzecich i ewentualne obciążenia. Korzystanie z rejestru jest bezpłatne, można do niego uzyskać dostęp przez internet, trzeba tylko znać numer księgi wieczystej.
Zakup mieszkań na rynku wtórnym cieszy się dużą popularnością.
3. Czy praw do mieszkania nie mają osoby trzecie?
Umowy najmu mogą zostać rozwiązane, ale trzeba sprawdzić przede wszystkim, kto w mieszkaniu jest zameldowany. Prawo do korzystania przez inne osoby jest zapisane w księdze wieczystej. Może się też zdarzyć umowa o dożywocie i nieruchomość sprzedana z takim obciążeniem przeniesie zobowiązania na nowego właściciela.
4. Czy mieszkanie nie jest zadłużone?
Właściciel mieszkania powinien udowodnić, że wszelkie zobowiązania finansowe względem mieszkania są uregulowane. Jeśli mieszkanie należy do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty, właściciel na pewno otrzyma zaświadczenie o opłaceniu czynszu i innych opłat. Ewentualne obciążenie hipoteczne albo postępowania komornicze można sprawdzić przez internet w księdze wieczystej. W bazie firm dobrze jest sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza. Przed sprzedaniem właściciel powinien przenieść siedzibę swojej firmy i przedstawić zaświadczenia o uregulowaniu opłat skarbowych i ZUS.
Hipoteka jest obciążeniem nieruchomości, a nie właściciela, jeśli więc przed zakupem hipoteki nie zostaną wykreślone, wierzyciele nadal będą mieli prawo do dochodzenia swoich roszczeń. Zmiana właściciela nieruchomości nie będzie tutaj miała znaczenia. Podobnie wygląda sytuacja mieszkania z zajęciem komorniczym. Rozporządzenie mieszkaniem po jego zajęciu nie zmienia wpływu dalszego postępowania.
Jak podnieść wartość sprzedawanego mieszkania? TUTAJ
Bardzo ważną rzeczą jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości.
5. Jakie są długi wobec wspólnoty mieszkaniowej?
Księga wieczysta nieruchomości zawiera informacje o mieszkaniu i ewentualnych zobowiązaniach i obciążeniach, ale nie o typowych opłatach. Ani wspólnota mieszkaniowa, ani dostawcy wszelkich mediów nie mogą wprawdzie obciążyć zaległymi opłatami nowego właściciela mieszkania, niemniej jednak warto brak zobowiązań poprzedniego właściciela mieć na piśmie. Umowa na dostawę energii elektrycznej, czy gazu jest zawierana z aktualnym właścicielem mieszkania, ale dla własnego komfortu lepiej jest rozpoczynać przeprowadzkę do mieszkania pod każdym względem czystego.
6. Czy są w mieszkaniu zameldowani lokatorzy?
Na wstępie trzeba wyjaśnić, że pod względem prawnym zameldowanie nie stanowi o prawie do mieszkania, a tym bardziej o prawie własności. Obowiązek meldunkowy, jako przeżytek dawnego systemu, jest tylko potwierdzeniem, że dana osoba przebywa we wskazanym miejscu i służy jedynie celom ewidencyjnym. Zameldowanie w żaden sposób nie łączy się z prawem własności i nie prowadzi do nabycia prawa zamieszkania.
Ze względów praktycznych należy domagać się wymeldowania lokatorów przed podpisaniem umowy notarialnej.
Zameldowanie w żaden sposób nie łączy się z prawem własności i nie prowadzi do nabycia prawa zamieszkania.
7. Jakie są wady techniczne mieszkania?
Nieujawnione obciążenia mieszkania można wykryć analizując dokumenty, a ewentualne wady techniczne stwierdzić z pomocą specjalisty. Zawilgocenie ścian albo ubytki ciepła z mieszkania mogą wiązać się w przyszłości z koniecznością kosztownego remontu. Jeśli właściciel mieszkania nie wskaże tego typu wad, na pewno zidentyfikuje je specjalista zajmujący się stanem technicznym budynków.