Zakup pierwszego mieszkania to poważna decyzja, którą trzeba podejmować odpowiedzialnie i świadomie. Oprócz takich kryteriów jak lokalizacja, powierzchnia i rozkład mieszkania, kupujący biorą też pod uwagę dwie zasadnicze możliwości wyboru: czy lepiej jest kupić nieruchomość na rynku pierwotnym, czy też wtórnym? Wybór jest naprawdę skomplikowany, zwłaszcza kiedy ceny obu rodzajów mieszkań nie różnią się zbytnio. Każda opcja posiada swoje zalety i wady, a że mówimy tutaj o mieszkaniu, to w grę wchodzą bardzo poważne pieniądze.
Rynek pierwotny – stan deweloperski
Pod pojęciem rynku pierwotnego na rynku nieruchomości rozumiemy nowe, nieużywane mieszkania budowane przez inwestora, czyli dewelopera budowlanego. Inwestycja realizowana przez dewelopera zaczyna się od zakupu gruntu, a kończy wynajmem albo sprzedażą wybudowanych mieszkań.
Decydując się na zakup na rynku pierwotnym, można wybierać między mocno zróżnicowanymi terminami wprowadzenia się do mieszkania. Umowę z deweloperem można zawrzeć na różnym stadium budowy. Jeśli ktoś ma czas, może kupić mieszkanie w początkowej fazie budowy, nie czekając na zakończenie inwestycji i przekazanie budynku do użytkowania.
Po zakupie mieszkania „z drugiej ręki” można się do niego wprowadzić bezpośrednio po transakcji.
Stan deweloperski to standard nowo zbudowanego mieszkania, który nie ma ścisłej definicji. Podpisując umowę z inwestorem trzeba koniecznie przeczytać załącznik do umowy, informujący o tym, co w nowym mieszkaniu będzie się znajdować. Stan deweloperski zakłada zwykle konieczność wykonania niektórych prac wykończeniowych, chociaż istnieje też możliwość wyboru opcji mieszkania pod klucz. Za porozumieniem z inwestorem i odpowiednią dopłatą, można otrzymać klucze do mieszkania gotowego do wniesienia mebli. Wadą takiego wyboru jest ograniczona możliwość wpływu na aranżację wnętrz.
Rynek wtórny – mieszkanie „z drugiej ręki”
Rynek wtórny jest rynkiem mieszkań, które do kogoś należą, są własnością osoby fizycznej albo prawnej. Jednocześnie to mieszkanie może być prywatne, komunalne albo państwowe, ale wciąż pozostaje wtórne. Do rynku wtórnego należą także nowe mieszkania zbudowane przed rokiem albo kilku miesiącami, chociaż w rzeczywistości są nowe. Z tego powodu trudno jest krótko i jednoznacznie potwierdzić wyższość rynku pierwotnego nad wtórnym, albo odwrotnie.
Stan deweloperski to standard nowo zbudowanego mieszkania, który nie ma ścisłej definicji.
Zakup mieszkania jest niewątpliwie poważną inwestycją na lata i wymaga dostosowania wnętrza do własnych potrzeb i upodobań. A to wiąże się z wysokimi kosztami remontu. Starsze mieszkanie używane wykazuje również objawy zużycia, co przekłada się na koszty utrzymania.
Kryteria porównania obu systemów zakupu mieszkań
O tym, czy lepiej jest kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, czy na rynku wtórnym, zależy od wielu czynników i okoliczności. Aby dokonać właściwego wyboru i w końcu samodzielnie zdecydować, co się lepiej opłaci – mieszkanie nowe czy używane – trzeba wziąć pod uwagę następujące kryteria:
- Koszty
W przypadku rynku pierwotnego istnieje zasada: cena metra kwadratowego mieszkania zależy od fazy budowy obiektu. W początkowej fazie inwestycji koszty mogą być stosunkowo niskie, co jest głównym plusem tego systemu. Cena mieszkania wtórnego jest wyższa i nie spada. - Czas
Po zakupie mieszkania „z drugiej ręki” można się do niego wprowadzić bezpośrednio po transakcji. Na rynku pierwotnym jest to niemożliwe. Jeśli umowę z deweloperem podpisze się w momencie, kiedy w miejscu przyszłego budynku są dopiero wykopy, trzeba na wprowadzenie się poczekać jeszcze ze dwa lata. Zakup mieszkania w gotowym stanie deweloperskim oznacza wyższe koszty i trzy-cztery miesiące czekania. - Dodatkowe wydatki
Kupując mieszkanie w nowym budynku otrzymujemy je zwykle w tak zwanym stanie deweloperskim, co oznacza, że dużo pieniędzy trzeba jeszcze wydać na wykończenie i wyposażenie – wykładziny, armatura, meble itp. Mieszkanie na rynku wtórnym jest często po remoncie. Chociaż remont i wyposażenie nie zawsze są najwyższej jakości, to jednak można w takim mieszkaniu zacząć mieszkać od zaraz. Wydatki na dostosowanie wnętrz do własnych wymagań można przesunąć w czasie.
Parapetówka? Warto zadbać o odpowiedni prezent. Zobacz TOP 10 propozycji
- Wybór na rynku
Rynek wtórny mieszkań jest szerszy i dysponuje większym wyborem. Normalnie mieszkania w najlepszych lokalizacjach, najbardziej atrakcyjne, są kupowane już na początku inwestycji. Najdłużej czekają na nabywców i są dostępne najmniej korzystne opcje. - Aspekty prawne
Podpisując umowę z deweloperem na zakup nowego mieszkania można mieć stuprocentową pewność, że wszystko jest załatwione pod względem prawnym bez zarzutu. Nikt w mieszkaniu wcześniej nie mieszkał, a nabywca będzie jego pierwszym właścicielem. Mieszkania na rynku wtórnym miały natomiast właściciela, często nie jednego. Nie zawsze wiadomo, kim oni byli i jak użytkowali mieszkanie.
Zalety mieszkania z rynku pierwotnego
- Mieszkanie nowe pod każdym względem
Wybór mieszkania z rynku pierwotnego daje gwarancję nowoczesności pod względem wyglądu i estetyki. Zapewnia użytkowanie przez dłuższy czas bez konieczności remontów. Nowe mieszkanie nie wykazuje żadnych pozostałości odziedziczonych po poprzednim właścicielu. - Aranżacja mieszkania według własnego pomysłu
Mieszkanie kupione w stanie deweloperskim z założenia wymaga samodzielnego wykończenia. Są to wprawdzie znaczne wydatki finansowe i nakłady pracy, ale jednocześnie możliwość realizacji wyobrażeń i marzeń o własnym mieszkaniu. Opcja „pod klucz”, oferowana przez inwestorów, oznacza wyższe koszty zakupu wykończonych wnętrz z jednoczesnym ograniczeniem co do materiałów i sposobu urządzenia.
Nowe osiedla powstają zazwyczaj na obrzeżach miast.
- Komfort nowości
Mieszkanie kupione na rynku pierwotnym daje świadomość, że nikt wcześniej przez dłuższy czas tego mieszkania nie użytkował. Jest to poważna inwestycja i nie ma nic dziwnego w realizacji własnych marzeń. - Mieszkanie na zaplanowanym osiedlu
Konkurencja na rynku pierwotnym wymusza rozwiązania kompleksowe. Oprócz wysokiej jakości mieszkań osiedle musi posiadać obiekty dodatkowe, jak place zabaw, lokale usługowe, parkingi itp. Cały projekt jest spójny wizualnie i funkcjonalnie.
Wady mieszkania z rynku pierwotnego
- Ryzyko inwestycji
Podpisując umowę na wczesnym etapie inwestycji, ponosi się pewne ryzyko niekorzystnego scenariusza: bankructwa lub nieuczciwości dewelopera. Prawdopodobieństwo takiego zdarzenia jest wprawdzie niewielkie, jednak pewien dyskomfort pozostaje. - Długi okres oczekiwania
O ile mieszkanie „z drugiej ręki” z reguły nadaje się do natychmiastowej przeprowadzki, to inwestycja deweloperska trwa kilka lat. Decyzja o zakupie w początkowej fazie budowy oznacza długie czekanie, natomiast zwłoka powoduje bardzo niewielki wybór mieszkań.
Konkurencja na rynku pierwotnym wymusza rozwiązania kompleksowe.
- Osiedle na peryferiach
Nowe osiedla powstają zazwyczaj na obrzeżach miast. Wadą może być oddalenie od centrum i daleki dojazd do pracy i szkół. - Dodatkowe koszty wykończenia
Stan deweloperski wymaga wykończenia i wyposażenia mieszkania. W zależności od rodzaju wybranych materiałów i sprzętów koszt mieszkania z rynku pierwotnego może znacząco wzrosnąć.
Zalety rynku wtórnego mieszkań
- Korzystna lokalizacja
Na rynku wtórnym można znaleźć mieszkania pochodzące z różnych okresów i budowane w różnych miejscach. Możliwe jest znalezienie mieszkania zarówno w ścisłym centrum, jak i na peryferiach. Rynek deweloperski nie daje takiej elastyczności lokalizacji.
Stan deweloperski wymaga wykończenia i wyposażenia mieszkania.
- Szeroki wybór
Pewne podobieństwa rozwiązań na rynku pierwotnym zdecydowanie przebija różnorodność ofert rynku wtórnego. Znalezienie idealnego, wymarzonego mieszkania może być ograniczone jedynie grubością portfela. Zamiast nowoczesnego, schematycznego osiedla, można znaleźć mieszkanie na przykład w zabytkowej kamienicy. - Szybka przeprowadzka
Znalezienie odpowiedniego mieszkania i podpisanie umowy skutkuje możliwością natychmiastowej przeprowadzki. Taka opcja ma oczywiście związek z ceną, ale czas to też pieniądz.
Wady rynku wtórnego mieszkań
- Mniejsze możliwości urządzenia mieszkania
Całkowicie nowe mieszkanie daje nieograniczone pole do działania i możliwość dostosowania wszystkiego do swoich potrzeb i wyobrażeń. Zastany wystrój utrudnia mocno wszelkie zmiany i wymaga dużych nakładów finansowych. - Kosztowny remont
Nawet jeśli wizualnie mieszkanie wygląda dobrze, to remont używanego mieszkania zawsze pociąga za sobą znaczne koszty. Wymiana jednego elementu, na przykład ogrzewania, wymaga również remontu ścian i podłóg. - Większe koszty użytkowania
W niektórych przypadkach mieszkanie kupione na rynku wtórnym ma naliczany czynsz. Oprócz ewentualnej raty kredytu, może dojść czynsz, znacząco podnosząc koszty użytkowania mieszkania.
Jak pozbyć się zapachu papierosów z mieszkania? Zobacz TUTAJ