W dzisiejszych czasach umowa rezerwacyjna to właściwie standard, zwłaszcza jeśli jesteś zainteresowany zakupem mieszkania bezpośrednio od dewelopera albo z jakichś przyczyn nie możesz umówić się na szybszy termin z notariuszem, by podpisać umowę kupna domu. Co warto wiedzieć, przystępując do finalizacji takiej umowy i na co zwrócić uwagę? Wyjaśniamy.
Kiedy należy podpisać umowę rezerwacyjną?
Właściwie w przypadku ofert z rynku pierwotnego umowa rezerwacyjna stała się już takim nieformalnym wymogiem. Jest wtedy bardzo przydatna, ponieważ zabezpiecza dewelopera czy sprzedawcę przed ewentualnym wycofaniem się z deklaracji kupna danej nieruchomości, a kupującemu gwarantuje rezerwację interesującego go lokalu. Dlatego taka umowa najczęściej funkcjonuje na rynku pierwotnym, przy zakupie mieszkania od dewelopera.
Umowa rezerwacyjna może jednak zabezpieczać interesy dwóch stron także przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Taka sytuacja może zachodzić, kiedy kupujący albo sprzedający nie ma możliwości w odpowiednim czasie dopełnić formalności u notariusza. Wtedy zarezerwowanie domu czy mieszkania w formie pisemnej pozwala przełożyć termin w czasie.
Czy każda umowa rezerwacyjna wymaga wpłacenia zadatku?
Polskie prawo w żaden sposób nie reguluje zawartości umowy rezerwacyjnej od strony prawnej. Oznacza to, że jest to indywidualna decyzja sprzedającego bądź kupującego również w kwestii uiszczenia ewentualnego zadatku, zaliczki lub kaucji.
O czym pamiętać?
- zaliczka lub kaucja może przepaść, jeśli któraś ze stron nie wywiąże się z warunków umowy rezerwacyjnej. Tutaj istotne jest też, że w umowie rezerwacyjnej wskazany jest również konkretny termin spisania właściwej umowy deweloperskiej. Przekroczenie tego terminu również skutkuje utratą zaliczki i możliwością odstąpienia sprzedawcy czy dewelopera od umowy bez żadnych konsekwencji prawnych. Dlatego warto dobrze przeanalizować, czy w podanym terminie kupujący może pojawić się u notariusza i wpłacić wymaganą kwotę, podaną również w umowie,
- zadatek – w tym przypadku zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którymi zadatek jest zwrotny, ale dwukrotnie jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy. Jeśli więc np. kupujący wpłaci zadatek na kwotę 20 000 złotych, to deweloper będzie zobowiązany do zwrócenia 40 000 złotych, jeśli zerwie umowę rezerwacyjną, by lokal sprzedać innym zainteresowanym. Trzeba jednak pamiętać, że takie same zasady obowiązują również kupującego, który nie wywiąże się z umowy.
- umowa rezerwacyjna może być też wolna od zadatku czy kaucji. To jednak rzadki przypadek i dotyczy najczęściej transakcji z rynku wtórnego.
Jakie informacje powinny być zawarte na umowie rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna jest wstępem do dalszych formalności prawnych – umowy deweloperskiej, aktu notarialnego nabycia lokalu czy sprzedaży danej nieruchomości. Dlatego warto zwrócić szczególną uwagę, bo oprócz danych osobowych i umownych kar, na wypadek rezygnacji czy zerwania umowy, zawarte też były inne dane jak np.:
- kto jest właścicielem danej nieruchomości (tutaj powinien się znaleźć także numer Księgi Wieczystej, dokładny adres, numer działki gruntu, na której znajduje się dana nieruchomość),
- aktualny stan prawny budynku – tu istotne są informacje, jeśli budynek jest w trakcie budowy (na jakim jest etapie itd.) albo w trakcie remontu (jakie prace są w planach, na jakim etapie jest sprzedający w trakcie spisywania umowy itd.),
- co jest przedmiotem umowy – tutaj warto zwrócić uwagę na wszelkie szczegóły. Jeśli przedmiotem umowy jest zakup mieszkania z garażem i piwnicą, to wszystkie szczegóły powinny być ujęte także już w umowie rezerwacyjnej,
Właściwie w przypadku ofert z rynku pierwotnego umowa rezerwacyjna stała się już takim nieformalnym wymogiem.
- czas trwania rezerwacji, termin spisania umowy przedwstępnej czy deweloperskiej,
- jakie są odstępstwa od terminu spisania właściwej umowy – warto uwzględnić chorobę, albo okoliczności, niezależne od kupującego czy sprzedającego,
- jak należy uiścić zadatek czy kaucję i jaki dzień przyjmuje się za dzień uiszczenia wpłaty,
- czy zaliczka bądź kaucja jest bezzwrotną sumą, przepadającą na rzecz sprzedającego, czy zostanie odliczona przy podpisaniu kolejnej umowy od wartości nieruchomości,
- cena lokalu i forma płatności – jeśli deweloper zakłada rozłożenie uiszczenia całej kwoty na raty, to w umowie powinien się znaleźć szczegółowy opis – na ile rat i w jakich terminach należy je uiścić.
Uwaga! W umowie rezerwacyjnej może się znaleźć zapis, iż strony zgadzają się na ewentualne zmiany w powierzchni zarezerwowanego lokalu, jednak w granicach nieprzekraczających ileś procent powierzchni określonej w umowie. Tutaj zazwyczaj przyjmuje się 2% całej powierzchni. To zabezpiecza interesy dewelopera, ponieważ przy pracach wykończeniowych wielkość lokalu może ulec zmianie. Dlatego, by nie wpływało to na cenę końcową mieszkania, deweloper zamieszcza właśnie taki zapis w umowie.
Umowa rezerwacyjna to jeszcze nie umowa deweloperska
Umowa rezerwacyjna nie wymaga obecności notariusza. Można ją spisać również na odległość, przesyłając pocztą podpisany oryginał. Umowa rezerwacyjna zapewnia bowiem tylko, że dane mieszkanie nie jest już oferowane innym chętnym i możesz je nabyć w późniejszym okresie, zgodnie z wcześniej ustalonymi warunkami. To jednak nie jest jeszcze akt przeniesienia własności. To następuje dopiero przy podpisaniu aktu notarialnego i umowy deweloperskiej albo umowy sprzedaży. Umowa rezerwacyjna może jednak pomóc w realizacji kredytu hipotecznego.
Umowa rezerwacyjna nie wymaga obecności notariusza.
Zawiera bowiem pełne dane oferowanej nieruchomości, jej wartość, powierzchnię, lokalizację oraz dane dewelopera. To sprawia, że kredytobiorca jest dla banku bardziej wiarygodny. Trzeba jednak mieć na uwadze, że jeśli bank negatywnie rozpatrzy wniosek o kredyt już po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i nie dojdzie do podpisania głównej umowy, to możesz stracić sporą zaliczkę. Brak środków na finalizację umowy, nie pozwoli Ci jej bowiem zrealizować w określonym terminie. Dlatego jeśli głównym źródłem finasowania ma być kredyt, to zdecydowanie warto go pozyskać jeszcze przed spisaniem umowy rezerwacyjnej.
Konsekwencje związane z niewykonaniem umowy rezerwacyjnej
Tu nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ znowu nie ma konkretnych przepisów prawnych, na które można się powołać. Wszystko musi być więc zapisane w umowie, a jeśli nie jest, to zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego, np. w przypadku zwrotu zaliczki czy zadatku. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli sprzedający uzna, że odstąpienie od umowy naruszyło jego dobra osobiste bądź spowodowało niewymierne straty, które są o wiele wyższe niż wpłacona zaliczka, to może swoich praw dochodzić również przed sądem. Standardowo jednak w przypadku dewelopera jedyną konsekwencją odstąpienia od umowy, najczęściej jest konfiskata wpłaconej kaucji.
Brak środków na finalizację umowy, nie pozwoli Ci jej bowiem zrealizować w określonym terminie.
Dlatego podpisując umowę rezerwacyjną warto mieć pewność, że:
- posiadasz kapitał na zakup danej nieruchomości,
- dysponujesz czasem na spisanie umowy u notariusza – tu trzeba pamiętać, że umowa notarialna zostaje zawarta w miejscu siedziby dewelopera czy budowy lokalu,
- zweryfikowałeś stan prawny nieruchomości i wszystko, co stanowi zawartość umowy jest zgodne ze stanem rzeczywistym.