Prowizje dla pośredników nieruchomości to podstawowy argument za tym, żeby sprzedawać mieszkania na własną rękę. I brzmi to może prosto, ale w praktyce zawsze pojawi się jakiś haczyk, a koniec końców i tak okaże się, że bez prowizji wcale nie znaczy za darmo. No ale po kolei.
Prowizja dla biura nieruchomości
To, jak wysokie są prowizje dla biur nieruchomości, to rzecz względna. W średnim mieście zwykle mieszczą się w przedziale 1-2% wartości transakcji, co oznacza kilka tysięcy złotych. Zwyczajowo tę wartość biuro rozbijało i obie strony płaciły prowizję na pół. Ponieważ jednak rynek stał się ostatnimi laty trudniejszy, tu i ówdzie biura pośrednictwa zrezygnowały z pobierania opłat od sprzedających – zorientuj się więc, jak sytuacja wygląda w Twoim mieście, bo wtedy możesz sprzedawać jednocześnie i samodzielnie, i przez biuro. Ale jeśli tak się nie da albo po prostu nie masz ochoty na współpracę z biurami, to nadal mamy dla Ciebie kilka cennych wskazówek.
Im niższa cena w stosunku do wartości mieszkania, tym łatwiej przerzucić ewentualne koszty na nabywcę
Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników?
Przede wszystkim będziesz musiał pogodzić się z tym, że zdecydowana większość telefonów, które odbierzesz po opublikowaniu ogłoszenia, będzie właśnie z biur pośrednictwa, które będą namawiały Cię do współpracy na różnych warunkach. Trzeba więc będzie kilkanaście albo i kilkadziesiąt razy odmawiać – nie rób sobie nadziei, że w godzinę po dodaniu ogłoszenia będą dzwonili autentycznie zainteresowani.
Skoro już przy tym jesteśmy: masz do wyboru kilka metod promowania swojej oferty. Podejrzewamy, że jako podstawową wytypujesz portale ogłoszeniowe. Oferty tam, jeśli mają być skuteczne, muszą być wyróżnione. W wielu miejscach zresztą nawet podstawowe ogłoszenia będą płatne. Wyjątkiem jest tu marketplace Facebooka, ale to najgorsze miejsce na ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości – dostaniesz mnóstwo wiadomości, ale najprawdopodobniej żadnej konstruktywnej ani rzeczowej.
Zostają serwisy specjalistyczne – otodom będzie chyba najbardziej znanym – i ogóle, gdzie wciąż dominuje OLX. Tutaj na pewno musisz dobrze opisać swoje mieszkanie. Drogi masz dwie: albo tworzysz naprawdę świetne ogłoszenie, które się samo czyta, czego raczej nie zrobisz, jeśli nie masz naprawdę błyskotliwego poczucia humoru, albo skupiasz się na rzeczowym przekazaniu informacji. Ten sposób jest lepszy: opisujesz i obrazujesz rozkład i wielkość pomieszczeń, wpisujesz dane techniczne dotyczące budynku i mieszkania, możesz dodać informacje o okolicy.
Sprzedaż bez pośredników teoretycznie może być darmowa, ale najczęściej wcale nie jest.
Jak nie pisać ogłoszeń mieszkaniowych?
Żeby sprzedać mieszkanie bez pośredników, musisz skutecznie dotrzeć do potencjalnych zainteresowanych. Pozornie dziś to łatwe, bo popyt na mieszkania wcale nie maleje, jednak weź pod uwagę, że nie wszystkie argumenty będą równie skuteczne. Pisanie o bliskości szkoły i sklepu w mieszkaniu, którym będą potencjalnie zainteresowani przede wszystkim single, to raczej odstraszanie niż zachęcanie. Jeśli do mieszkania jest przypisany garaż, to nieduża odległość od przystanku autobusowego też nie będzie miała znaczenia. Nie pisz wszystkiego, co się tylko da: w ogłoszeniu zawrzyj skrótowo ważne informacje. Rzeczy zbędne możesz pominąć bez szkody dla siebie i kupujących.
Inne formy reklamowania sprzedaży mieszkań
Klasyczną formą informowania o sprzedaży mieszkania jest baner na balkonie. To naprawdę nieduży wydatek, ale pamiętaj, że na bocznej uliczce skuteczność tej formy promocji będzie bardzo ograniczona. Jeśli natomiast sprzedajesz apartament, a nie zwykłe mieszkanie, to możesz pokusić się o umieszczenie plakatów w bogatszych dzielnicach albo w pobliżu ważniejszych punktów komunikacyjnych w mieście. W niektórych miastach będziesz mieć jeszcze na przykład reklamę w pojazdach komunikacji miejskiej – czasem to sposób warty rozważenia.
Dziś większość mieszkań jest dostępna w ofertach przynajmniej jednego biura pośrednictwa.
Ile kosztuje sprzedaż bez prowizji?
Sprzedaż bez pośredników teoretycznie może być darmowa, ale najczęściej wcale nie jest. Im niższa cena w stosunku do wartości mieszkania, tym łatwiej przerzucić ewentualne koszty na nabywcę, ale zanim postanowisz tak właśnie zrobić, to musisz sobie wykalkulować, ile tak naprawdę kosztuje pominięcie prowizji dla pośrednika.
- Na początek same koszty ogłoszeń. Na start będzie to zwykle nieco poniżej 100 złotych. niewiele, ale wyłożyć trzeba, a to i tak poziom bez dodatkowej promocji ogłoszenia w serwisach. Jeśli zdecydujesz się na wyróżnienia, a poza tym będziesz przedłużał ogłoszenia – co jest bardzo prawdopodobne, szczególnie jeśli nie znasz dobrze rynku i masz problemy z szacowaniem wartości mieszkania – szybko koszt może wzrosnąć nawet i do 1000 złotych.
- Uzyskanie niektórych dokumentów lub przynajmniej dokonanie pewnych korekt w dokumentacji, również będzie płatne. Tutaj, w zależności od tego, co będzie Ci potrzebne, musisz wyłożyć kilkaset złotych. Oczywiście tego kosztu nie pominiesz też z biurem nieruchomości.
- Zapłacić trzeba będzie również za sporządzenie aktu notarialnego. Możesz oczywiście wymóc na nabywcy, żeby to on poniósł cały koszt, ale tak się zwykle nie robi. Taksę zwyczajowo dzieli się na pół. Jeśli cena zakupu będzie niska, to takie przerzucanie opłat jeszcze przejdzie, choć nadal jest mocno nieeleganckie, ale przy normalnej lub wysokiej cenie, nawet te niewielkie oszczędności mogą Cię kosztować kolejnych potencjalnie zainteresowanych. Inna sprawa, że prawdopodobnie nie znasz – w przeciwieństwie do pośredników nieruchomości – notariuszy, którzy schodzą poniżej maksymalnej taksy.
- Jeśli nie mieszkasz w albo bezpośrednio przy mieszkaniu, które sprzedajesz, po stronie kosztów musisz też zapisać czas i pieniądze poświęcone na organizację prezentacji. Możesz, śladem niektórych sprzedających, zorganizować prezentację dla wszystkich o jednej godzinie, choć to mało skuteczna metoda. Jeśli zamierzasz pokazywać mieszkanie każdemu z osobna, to całkiem prawdopodobne, że rozbije Ci to plan niejednego dnia.
Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży na własną rękę?
Dziś większość mieszkań jest dostępna w ofertach przynajmniej jednego biura pośrednictwa. Żeby móc podjąć na tym poziomie rywalizację, warto przygotować i ogłoszenie, i samo mieszkanie w taki sposób, żeby faktycznie była to atrakcyjna oferta.
- Możesz ustalić minimalnie niższą cenę – różnica powinna być widoczna, ale nie musi być znaczna. Jeśli dobrze to rozegrasz, będziesz mieć przecież mniej kosztów do pokrycia.
- Pamiętaj o dobrze przygotowanych zdjęciach. Właściwe kąty i ujęcia możesz podpatrzeć w ogłoszeniach biur.
- Pomyśl, czy nie warto zainwestować w home staging – być może uda się wtedy uzyskać wyższą cenę.
Żeby sprzedać mieszkanie bez pośredników, musisz skutecznie dotrzeć do potencjalnych zainteresowanych.
Im atrakcyjniejsza oferta, tym mniej potrzebna Ci będzie pomoc biura nieruchomości. Przy trudnych transakcjach czasem lepiej będzie poświęcić prowizję w zamian za większe szanse na sukces. Z drugiej strony – możesz zawsze spróbować działać samodzielnie, a dopiero jeśli stwierdzisz, że coś nie działa, wtedy zgłosić się do pośrednika nieruchomości.