Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Na temat sprzedaży mieszkania krąży wiele mitów. Jeden z nich mówi, że nie da się sprzedać mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. I to przekonanie jest dokładnie tym – mitem. Ale też prawda, że nie jest to taka prosta sprawa, żeby problem bagatelizować. Spokojnie – zaraz wszystko wyjaśnimy.

Czy kredyt hipoteczny jest wadą prawną?

Tu trzeba zagłębić się trochę w meandry prawa, więc osoby obyte z jego literą prosimy o wybaczenie, bo będzie to zagłębianie się jak najpłytsze, jak się tylko da. Wadą w ujęciu formalnym jest obciążenie mienia prawem innej osoby – hipoteka nie jest zwykle podawana jako przykład takiej sytuacji, natomiast można uznać z praktycznego punktu widzenia, że wadą jest. Tu jednak należy jeszcze dodać, że co do zasady wada prawna w żaden sposób nie ogranicza wykonania prawa własności, czyli, mówiąc wprost – nic nie stoi na przeszkodzie, aby mieszkanie z kredytem hipotecznym sprzedać. Trzeba natomiast pamiętać, że to na sprzedającym ciąży wówczas szczególny obowiązek udokumentowania obowiązującego stanu prawnego. I do tego sprowadza się całą trudność.

Pierwsze mieszkanie: stan deweloperski czy rynek wtórny? O wadach i zaletach rozwiązań przeczytasz TUTAJ

Kredyt na sprzedawane mieszkanie – poinformuj nabywce

Ważną kwestią jest konieczność poinformowania o ciążącej na mieszkaniu hipotece. No właśnie – czy istnieje taki obowiązek? Okazuje się, że nie został on wypowiedziany wprost, co jednak nie oznacza, że można taki fakt przemilczeć. Po pierwsze – możesz i powinieneś poinformować o tym w ogłoszeniu. De facto mieszkanie z hipoteką nie stanowi dla nabywcy większego obciążenia finansowego, jeśli dbałeś o prawidłową strukturę kredytu, albo stanowi tylko nieznaczne utrudnienie. Poinformowania o takim wpisie w KW wymaga przede wszystkim uczciwość.

Jak zmieniają się formalności, kiedy sprzedajesz mieszkanie z kredytem?
Jak zmieniają się formalności, kiedy sprzedajesz mieszkanie z kredytem?

Jeśli jednak jakkolwiek hipoteka wpływa na wartość mieszkania, to wtedy wkraczamy na bardziej złożone pole do dyskusji, ponieważ można uznać, że zatajenie informacji o hipotece jest celowym wprowadzeniem w błąd i być może w pewnych przypadkach stanowi doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia majątkiem – to już poważny paragraf, którego można sobie oszczędzić, odpowiednio przygotowując procedurę sprzedaży.

Jak zmieniają się formalności, kiedy sprzedajesz mieszkanie z kredytem
Z podstawowej listy czynności niczego nie wykreślasz i co do zasady działasz tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkań nieobciążonych hipoteką. Fakt, że mieszkanie nie jest spłacone, generuje jednak konieczność powzięcia pewnych dodatkowych ustaleń z bankiem.

Umowa przedwstępna jest potrzebna nabywcy, który chciałby kupić mieszkanie na kredyt.

  • Przede wszystkim musisz uzyskać dokument, który potwierdza stan rachunku kredytowego, a szczególnie informuje o tym, jaka kwota pozostała jeszcze do spłaty.
  • Do tego dokumentu powinna zostać dołączona informacja o warunkach wcześniejszej spłaty – niektóre umowy kredytowe są skonstruowane w taki sposób, by kredytobiorca decydujący się na wcześniejszą spłatę, musiał dodatkowo za ten przywilej zapłacić.
  • Bank powinien wydać promesę – dokument formalny, w którym zobowiązuje się do wykreślenia zapisów w KW po wcześniejszej spłacie kredytu.
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z większymi opłatmai?
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z większymi opłatmai?

Generalnie nie jest to ani trudna, ani skomplikowana procedura. Warto jednak pamiętać, że banki z wielką przyjemnością doliczają opłaty za przygotowanie dokumentów, co jest o tyle istotne, że promesa jest dokumentem o określonej ważności – wygasa po 30 dniach, więc jeśli w tym czasie nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, to trzeba będzie całą ścieżkę powtórzyć.

Dokumenty w banku można zamówić przez internet albo na infolinii, do odbioru w oddziale albo pocztą.

Co zrobić z dokumentami z banku?

Dokumenty z banku należy przekazać do wglądu potencjalnemu nabywcy – te informacje są mu przecież potrzebne, żeby określić, czy transakcja jest dla niego opłacalna. W tym momencie należy podpisać umowę przedwstępną.

  • Umowę przedwstępną można podpisać bez udziału notariusza, a w tym celu wykorzystać choćby któryś z internetowych wzorów. Nie są one błędne, ale też nie będą miały zindywidualizowanego charakteru, więc przy ich stosowaniu należy dobrze się zastanowić, czy będą wystarczające.
  • Zalecaną formą minimalnego zabezpieczenia jest podpisanie umowy przedwstępnej przy notarialnym poświadczeniu podpisu. Koszt takiej operacji to około 100 złotych, czyli niewiele, a całość staje się odrobinę bezpieczniejsza.
Dokumenty z banku należy przekazać do wglądu potencjalnemu nabywcy
Dokumenty z banku należy przekazać do wglądu potencjalnemu nabywcy
  • Dla pełnego bezpieczeństwa można powierzyć notariuszowi także sprawdzenie poprawności dokumentów. Cena wzrośnie wtedy kilkukrotnie, natomiast jest to tak naprawdę opłata za bezpieczeństwo prawne transakcji – warto mieć to na uwadze.

Umowę przedwstępną można podpisać bez udziału notariusza

Umowa przedwstępna jest potrzebna nabywcy, który chciałby kupić mieszkanie na kredyt. Jeśli w swoim banku będzie mógł przedłożyć dokumenty z banku, w którym zaciągnięty jest kredyt hipoteczny, to często będzie to ułatwiało całą procedurę, choć przecież od strony formalnej niewiele te dokumenty zmieniają. Przygotuj się jednak na różne prośby nabywców w tym zakresie – podyktowane są one i własną ostrożnością, i nie zawsze logicznymi regulaminami banków.

Sprzedajesz mieszkanie, ale dalej jesteś kredytobiorcą

Po podpisaniu umowy ostatecznej trzeba będzie uregulować należności i uporządkować dokumenty. O wpisy w KW wnioskuje notariusz, bank nabywcy wykonuje przelewy: na konto banku kredytującego i Twoje w odpowiednich kwotach. 

Po podpisaniu umowy ostatecznej trzeba będzie uregulować należności i uporządkować dokumenty.
Po podpisaniu umowy ostatecznej trzeba będzie uregulować należności i uporządkować dokumenty.

Pamiętaj, że ta procedura nie obejmuje cesji zobowiązań kredytowych – sprzedajesz mieszkanie z kredytem, ale nadal to Ty jesteś kredytobiorcą. Do Twoich obowiązków należy więc uzyskanie na tym etapie dokumentu z banku kredytującego, w którym poświadczone zostanie wcześniejsze uregulowanie zobowiązań i rozwiązanie umowy kredytowej.

Taki dokument powinieneś przekazać nowemu właścicielowi mieszkania – będzie mu on potrzebny, żeby w razie potrzeby okazać urzędom i bankom, które nie zawsze nadążają z aktualizacją konkretnych danych.

Największym problemem może być opłata za wcześniejszą spłatę kredytu.

Czy koszty sprzedaży mieszkania z kredytem są wyższe?

Na koniec ważne pytania – te, które dotyczą kosztów. Jeśli chodzi o czas, to tutaj nie zauważysz prawdopodobnie żadnych poważniejszych zmian. Dokumenty w banku można zamówić przez internet albo na infolinii, do odbioru w oddziale albo pocztą. Tu trwa kilka dni, ale zwykle idzie sprawnie. Warto jednak pamiętać, że za wydanie zaświadczeń banki pobierają od kilku do nawet kilkudziesięciu złotych opłaty.

Sprzedajesz mieszkanie z kredytem, ale nadal to Ty jesteś kredytobiorcą
Sprzedajesz mieszkanie z kredytem, ale nadal to Ty jesteś kredytobiorcą

Umowa przedwstępna dla mieszkania z kredytem hipotecznym nie różni się znacząco od podstawowego wariantu, więc nawet jeśli notariusz będzie weryfikował dokumenty, to tutaj już taksa zmieni się raczej niewiele.

Największym problemem może być opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Nie pora to i nie miejsce na dyskusje o tym, dlaczego coś takiego w ogóle istnieje i czy aby powinno funkcjonować, ale skoro już jest, to warto wziąć pod uwagę, że w niektórych bankach jest to aż 5% pozostałej do spłaty kwoty.