Biura nieruchomości nie mają najlepszej opinii i trzeba przyznać, że niektóre ciężko pracują nad jej pogorszeniem. Z drugiej strony – zakup mieszkania to nie bułka z masłem i warto mieć po swojej stronie profesjonalistów. Niektórzy decydują się na skorzystanie z pomocy biur nieruchomości, inni kupują mieszkania na własną rękę: kto ma lepsze uzasadnienie swojego działania?
Zakup samodzielny a z biurem – jakich różnic się spodziewać?
Ustalmy na początek, że te rozważania dotyczą osób, które nie mają praktycznej znajomości rynku nieruchomości. W ich przypadku pomoc agenta nieruchomości może być wręcz nieocenionym wsparciem. Choć w teorii rolą pośrednika – zgodnie z przepisami – jest tylko i wyłącznie doprowadzenie do kontaktu między sprzedającym a kupującym, to w praktyce agenci prowadzą transakcje aż do chwili podpisania aktu notarialnego i tam, gdzie mają taką możliwość, wyręczają strony w ich obowiązkach.
Biura nieruchomości nie mają najlepszej opinii i trzeba przyznać, że niektóre ciężko pracują nad jej pogorszeniem.
Z drugiej strony, współpraca z biurem czasem nakłada pewne ograniczenia choćby czasowe, bo trzeba swoje poszukiwania koordynować z agentem, który przecież może mieć wielu klientów, a atrakcyjne mieszkania nie będą na rynku długo. Taka transakcja często jest też nieco bardziej sformalizowana, bo niektórzy sprzedający już po prostu przez samą obecność agenta nieruchomości w swoim pobliżu, stają się mniej skłonni choćby do negocjowania ceny.
Zakup mieszkania na własną rękę: wady i zalety
Zaleta poszukiwań i zakupu nieruchomości na własną rękę jest w zasadzie tylko jedna, ale za to bardzo poważna: to pełna elastyczność. Można dziesięciokrotnie zmieniać swoje oczekiwania i po prostu szukać czegoś innego, można zdecydować się na oględziny o dowolnej porze, można robić niemal wszystko. Samodzielny zakup daje swobodę, jakiej nigdy nie da zakup przez biuro nieruchomości – i dotyczy to także do pewnego stopnia swobody cenowej, choć to, kto płaci biuru prowizję, okazuje się sprawą dość regionalną i płynną.
Jeśli chodzi o wady, to w zasadzie też jest jedna, ale również maksymalnego kalibru. Problemem w zasadzie nawet nie jest samodzielny zakup, tylko brak wiedzy. A to może się zemścić na każdym etapie transakcji, którą później bardzo trudno będzie odkręcić. W przeciwieństwie do agentów nieruchomości, przeciętny nabywca nie wie, jakie sprawy formalne warto załatwić przy zakupie mieszkania. I owszem, są do tego poradniki, ale koniec końców zawsze łatwiej jest dać się nabić w butelkę, jeśli się nie ma doświadczenia.
Zakup mieszkania z biurem nieruchomości: wady i zalety
Podstawowa wada współpracy z biurem nieruchomości jest taka, że w wielu miastach sprzedający już w ogóle nie płacą prowizji, co oznacza, że będzie ona w całości po stronie kupującego. Niby nie jest to gigantyczna kwota i często można ją negocjować, ale jednak będzie to oznaczało podniesienie kosztów. Poza tym wielu sprzedających bardzo niechętnie patrzy na oględziny organizowane przez pośredników, priorytet nadając klientom indywidualnym. To samo w sobie nie musi być przeszkodą, ale ponieważ w konsekwencji takiego działania można po prostu nie zdążyć nawet obejrzeć mieszkania, zanim ktoś inny je kupi, to zdecydowanie można mówić o problemie.
Zalety współpracy z biurem są jednak też dość ważne. Przede wszystkim – w idealnych warunkach – to agent nieruchomości zajmuje się poszukiwaniem mieszkań zgodnych z kryteriami klienta, więc oszczędzasz mnóstwo czasu. Inna sprawa, że w praktyce nie zawsze tak to działa, choć powinno. Ważniejsze jest jednak to, że dobry pośrednik przed zakupem zawsze doradzi, a w miarę możliwości również wyręczy w kwestiach formalnych. Podstawowa ścieżka postępowania jest bowiem dość prosta, ale w niektórych przypadkach trzeba zdobyć mniej typowe dokumenty albo dokonać dodatkowego sprawdzenia. Doświadczeni pośrednicy nieruchomości mają to w małym palcu, więc nie tylko wiedzą, że takie procedury istnieją, ale sprawnie je przeprowadzają.
Koniec końców zakup z pośrednikiem nie będzie dramatycznie droższy niż na własną rękę.
Zalety poboczne współpracy z biurem nieruchomości to na przykład dostęp do preferencyjnych kredytów przez pośredników współpracujących z biurami albo podpisanie umowy u notariusza, który ma nieco niższą taksę niż zwykle – to raczej symboliczne wsparcie, ale zawsze jest to jakiś dodatkowy argument na plus.
Ile kosztuje kupienie mieszkania z pośrednikiem?
Nie będziemy zajmowali się problematyką dobrych i słabych biur nieruchomości: to temat na zupełnie inny materiał, który i tak niczego rozstrzygającego nie wniesie: są uczciwi pośrednicy i są tacy, którym zależy wyłącznie na zainkasowaniu prowizji. To sprawa ogólnie wiadoma i z tym ryzykiem generalnie należy się liczyć. Ale skoro już jesteśmy przy liczeniu, to warto bliżej przyjrzeć się kosztom.
Tym, co najbardziej kojarzy się z pośrednikami nieruchomości, są ich prowizje. Zwyczajowo mieszczą się w przedziale 0,5-2% wartości transakcji i są negocjowalne. Sęk w tym, że na tak zepsutym rynku nieruchomości, jak w Polsce, sprzedający po prostu nie podejmują współpracy z biurami, dopóki pośrednicy nie zgodzą się na zerową prowizję z ich strony. To oznacza, że cały koszt zostanie przerzucony na kupującego – w wielu miastach jest to nie do uniknięcia, choć w niektórych regionach sytuacja nie jest aż tak patologiczna.
Taksa notarialna – co musisz o niej wiedzieć?
To samo dotyczy taksy notarialnej: dawniej była ona dzielona na pół, dziś niestety sprzedający najchętniej nic sobie z tego dobrego zwyczaju nie robią. Zgoda – nie są to gigantyczne koszty, bo mowa o kilku tysiącach złotych, ale tak czy inaczej, trzeba się z nimi liczyć. Faktem jest natomiast, że ta opłata – z biurem czy bez – będzie wynosiła tyle samo. Jedyne, co można zyskać, współpracując z pośrednikiem, to zdobyć kontakt do notariusza, którego cennik jest poniżej maksymalnej taksy.
Problemem w zasadzie nawet nie jest samodzielny zakup, tylko brak wiedzy.
Z zakupem na własną rękę wiąże się ryzyko kosztów błędu: każda pomyłka przy zakupie mieszkania może być naprawdę bardzo kosztowna, w zależności od tego, jak dużego niedopatrzenia dotyczy: niewymeldowanych lokatorów, błędnych zapisów w księdze wieczystej, zakupu mieszkania obciążonego hipoteką itd. Najczęściej są to koszty idące w dziesiątki tysięcy złotych i to podstawowy argument, dla którego kupujący decydują się na współpracę z biurami. To niby też nie daje 100% pewności, ale wtedy transakcja jest chroniona obowiązkowym OC pośrednika.
Koniec końców zakup z pośrednikiem nie będzie dramatycznie droższy niż na własną rękę. Generalnie uznanie tego argumentu za silnie przemawiający na korzyść którejkolwiek ze stron, jest błędem. Lepiej po prostu pomyśl, czy jesteś w stanie od strony formalnej samodzielnie przeprowadzić taką transakcję – jeśli tak, to przewaga biura nieruchomości nad zakupem mieszkania na własną rękę znacząco spada.
Jak podnieść wartość sprzedawanego mieszkania? Radzimy TUTAJ