Szukający mieszkań na rynku pierwotnym mają do wyboru dwie opcje: „stan deweloperski” albo „mieszkanie pod klucz”. Większość Polaków kupujących nowe mieszkanie albo dom wybiera stan deweloperski. Na Zachodzie jest to pojęcie raczej nieznane, a u nas popularność zawdzięcza niższej cenie oraz brakowi zaufania do firm deweloperskich, jeśli chodzi o sposób i jakość wykończenia.
Co to jest stan deweloperski?
Jest to pojęcie umowne, ponieważ definicja takiego stanu nie istnieje. Wszystko zależy od zapisów w umowie zawartej z deweloperem. Mogą więc być zapisane rozszerzone warunki wykończeniowe, specjalne wyposażenie (np. drzwi przeciwwłamaniowe) albo indywidualne wymogi. W każdym razie podpisując umowę należy dokładnie przeanalizować wszystkie załączniki i ustalić szczegółowe informacje.
Stan deweloperski może odbiegać standardem nawet u tego samego inwestora w różnych inwestycjach.
Każdy inwestor może mieć własną koncepcję „stanu deweloperskiego” mieszkania, niemniej jednak pewnych elementów można się na pewno spodziewać:
- Drzwi do mieszkania – zgodne z klasą podaną w opisie technicznym, bez wpływu na ich kolor, który wynika z wizji projektanta.
- Ściany otynkowane i przygotowane do malowania, ewentualnie pomalowane na kolor biały. W łazience malowany jest zwykle sufit, w założeniu, że ściany będą wykładane indywidualnie wybraną wykładziną.
- Podłogi przygotowane w formie betonowej wylewki, która stanowi podstawę do dowolnej wykładziny.
- Instalacja elektryczna z gniazdkami, wyłącznikami i podstawowymi punktami świetlnymi. Instalacja obejmuje też podłączenie telefonu i telewizji.
- Instalacja wodno-kanalizacyjna – rury są zwykle prowadzone na ścianach, co po podłączeniu umywalki, kabiny prysznicowej, wanny itp. wymaga ukrycia ich płytami. Należy przy tym wziąć pod uwagę zmniejszenie się przestrzeni łazienki, ponieważ wkuwanie się w ścianę sąsiadującą z innym mieszkaniem nie wchodzi w rachubę. Chodzi w tym wypadku nie tyle o względy wytrzymałościowe, co o naruszenie izolacji akustycznej. Bruzdy w ścianie tworzą mostki akustyczne (na wzór mostków termicznych), powodując przenikanie hałasu.
- Instalacja grzewcza z grzejnikami.
- Wewnętrzne parapety z materiału podanego w opisie technicznym.
- Balkon lub taras wyłożony płytkami, wykończony balustradą.
W przypadku domu, stan deweloperski obejmuje m.in.:
- ocieplenie dachu,
- ocieplenie poddasza i elewacji,
- schody z poręczami,
- ogrodzenie,
- droga dojazdowa,
- miejsce parkingowe,
- zieleń przydomowa.
Stan deweloperski może odbiegać standardem nawet u tego samego inwestora w różnych inwestycjach. W zależności od docelowego klienta, lokalizacji, znaczenia inwestycji, parapety mogą być z marmuru albo z konglomeratu, stolarka z drewna albo z PCV itp. Nie należy się więc sugerować wyglądem domu albo mieszkania znajomych, ale ustalić wszystko indywidualnie z deweloperem.
Każdy inwestor może mieć własną koncepcję „stanu deweloperskiego” mieszkania
Na co zwrócić uwagę?
Planując zakup mieszkania w stanie deweloperskim należy przyjrzeć się dokładnie standardowi materiałów użytych do budowy oraz jakości wykończenia. Te same elementy mogą być wykonane z różnej klasy materiałów o różnych cenach. Konieczna jest analiza jakości materiałów i planowanych kosztów. Również wykończenie ścian może w stanie deweloperskim wykazywać znaczne różnice. Obok ścian tylko tynkowanych mogą być ściany pokryte gładzią i przygotowane do malowania. Analizując zapisy w umowie, można oszczędzić sobie dodatkowych kosztów i sporów z inwestorem. Należy zwrócić uwagę na:
- sposób przygotowania podłóg,
- materiał na parapety,
- typ okien i współczynnik przenikania ciepła,
- typ grzejników w łazience,
- materiał schodów i balustrad,
- okres ubezpieczenia mieszkania lub domu w stanie deweloperskim.
Chociaż stan deweloperski jest u nas bardzo popularny, to jednak tendencja powoli ulega zmianie
Co pozostaje do zrobienia?
Osoby decydujące się na mieszkanie w stanie deweloperskim, a nie gotowe pod klucz, muszą we własnym zakresie wykonać szereg prac, zanim będą mogli się do niego przeprowadzić. Ta opcja zakupu jest tańsza na wstępie i daje możliwości indywidualnego wykończenia wnętrz według własnego gustu i potrzeb. Jak zwykle przed każdą pracą w mieszkaniu należy starannie przygotować plan działania. Zanim przystąpi się do prac wykończeniowych, trzeba przeanalizować konieczność ewentualnych zmian i modyfikacji istniejącego wyposażenia. Chodzi o położenie i liczbę gniazdek elektrycznych, lokalizację lamp i żyrandoli, wejść do telewizji i internetu. Do ceny mieszkania w stanie deweloperskim trzeba będzie doliczyć materiały i montaż między innymi:
- Montaż ościeżnic na drzwi.
- Wykończenie ścian – malowanie, tapetowanie, układanie wykładziny. Wybór farb i kolorów jest równie ważny jak samo staranne wykonanie malowania.
- Prace wykończeniowe w łazience i kuchni – do podłączenia umywalki, wanny, prysznica i innych urządzeń dobrze jest skorzystać z pomocy fachowca. Układanie płytek i malowanie można wykonać we własnym zakresie.
- Układanie wykładziny podłogowej – istnieje wiele materiałów, które można wykorzystać do wykończenia podłóg – od różnych gatunków drewna po wykładziny i panele podłogowe.
- Montowanie drzwi na ościeżnicach.
- Meblowanie mieszkania – najprzyjemniejszy etap wykończenia mieszkania, ograniczony tylko wyobraźnią i możliwościami finansowymi.
Chociaż stan deweloperski jest u nas bardzo popularny, to jednak tendencja powoli ulega zmianie. Znaczne różnice cen między stanem deweloperskim i pod klucz okazują się przy głębszej analizie tylko pozorne. Samodzielne zakupy materiałów i wykończenie mieszkania we własnym zakresie mogą się okazać droższe od dopłaty do wersji pod klucz. Inwestorzy mogą liczyć na ceny hurtowe materiałów i upusty u producentów.